​买受人诉请解除房屋买卖合同出卖人答辩同意，可否再变更要求继续履行？

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编者│易居房产律师团案例研究部

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买受人诉请解除房屋买卖合同出卖人答辩同意，可否再变更要求继续履行？

---王某与朱某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之二

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 补充协议 个税缴纳 合同解除 继续履行 违约

【要点提示】

双方协商一致可以解除合同，买受人向法院诉请解除合同，开庭审理时出卖人与中介公司均表示同意，故此，双方的买卖合同已解除，买受人不可变更要求继续履行。

【当事人信息】

原告：王某（买受人、反诉被告、上诉人）

被告：朱某（出卖人、反诉原告、上诉人）、某公司（反诉被告、被上诉人）

【案情简介】

2016年9月18日，朱某（出卖人，甲方）与王某（买受人，乙方）在某公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将登记在朱某名下的涉案房屋出售给王某。合同第十条约定“任何一方未履行合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方需继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约，如构成合同解除情形的，适用合同第十一条解除条款约定。”合同第十一条第二款约定“如乙方依照合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……”

同日，双方签订《补充协议》，协议第二十条约定“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”合同签订后，王某向朱某支付定金25万元,2016年10月21日，双方在缴税问题上产生分歧，房屋买卖合同未能继续履行。

王某向法院诉请，要求解除与朱某之间的房屋买卖合同关系，后又变更诉请：1、朱某继续履行房屋买卖合同；2、朱某支付违约金35.6万元。

朱某提起反诉请求，1、王某支付违约金人民币71.2万元；2、公证费人民币4800元由王某承担；3、王某赔偿经济损失人民币100万元；4、朱某不返还定金人民币25万元。

【法院判决】

【一审：】

一、驳回王某的诉讼请求；

二、【后文揭秘...】。

【二审：】

【后文揭秘...】

【案件解析】

一、房屋买卖约定个税由买受人承担不违法，遇差额20%征收不能继续履行可免责终止？！

【详见本公众号2019年8月28日推文】房屋买卖约定个税由买受人承担不违法，遇差额20%征收不能继续履行可免责终止？！

二、买受人诉请解除房屋买卖合同出卖人答辩同意，买受人可否再变更要求继续履行？

当事人协商一致，可以解除合同，本案中王某（买受人）在2016年10月21日双方就缴税问题产生分歧后给朱某（出卖人）发送短信要求退还定金，朱某表示同意办理并提出应签订解约协议，而双方并未明确提出解除买卖合同，双方亦未实际签订解约协议且朱某未退还定金，故，双方往来短信系对合同后续状态进行协商，且双方并未达成一致意见，因此房屋买卖合同未于该日解除。后王某诉请解除合同，法院开庭审理时朱某与某公司均同意解除合同，因此房屋买卖合同于当日解除，故此，王某不能变更诉讼请求要求继续履行房屋买卖合同。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

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